Radar Inmobiliario N° 10 - Enero 2020


29 de enero 2020  

Informe especializado en el análisis las principales variables del mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires.

Radar Inmobiliario 10 - Enero 2020 - Fabián Achával Propiedades

1. Síntesis

  • El año 2019 cerró con 33.443 escrituras, lo que revela el peor nivel de actividad en el mercado inmobiliario desde que se tiene registro. La cantidad de escrituraciones del año cayó un 40,1% con respecto a 2018. La crisis inmobiliaria actual ya supera en términos de duración a las crisis del Tequila, la de 2001 y la de 2008, siendo únicamente superada por la que comenzó con el cepo de fines de 2011 que acumuló 26 meses de caída interanual en las operaciones.
  • La explicación de la gravedad de la crisis inmobiliaria actual yace en las múltiples variables: a) la ausencia de un sendero estable de tipo de cambio, b) caída del poder de compra de los salarios medidos en dólares, c) la virtual desaparición de las hipotecas que sustrae un fuerte componente de la demanda, d) el deterioro en el nivel de expectativas, y e) la reinstauración de la regulación a la compra de dólares (“cepo”). A esto se le adiciona -ahora- la nueva batería de medidas del gobierno entrante, cuyo impacto se sentirá recién en los datos de diciembre: f) el impuesto del 30% para la compra de divisas, g) el aumento en el impuesto a los bienes personales -que desincentiva la inversión en propiedades- y, finalmente, h) la suba de retenciones al agro, que restringe un fuerte componente de la demanda que vertía el exceso de divisa al sector del real estate.
  • La definición de los lineamientos económicos de la nueva administración mantuvo en vilo durante diciembre al mercado inmobiliario, que ya se encontraba operando en niveles mínimos históricos. La profundización del control de cambios hacia fines de octubre logró cierta pax cambiaria, condición necesaria pero no suficiente para reactivar el sector.
  • Los datos de diciembre aún no captan el efecto del denominado Impuesto PAÍS, que recién se instauró hacia fines de diciembre. El impacto pleno se podrá registrar en enero, justamente en meses estacionalmente bajos de actividad.
  • En este escenario, la caída interanual de las escrituraciones en diciembre fue del 29,9% y acumula ya 19 meses de descenso; esto permite caracterizar al periodo como la peor crisis que conoció el sector inmobiliario. El dato de diciembre refleja el peor guarismo para dicho mes desde que se tiene registro (1994). Las operaciones con créditos hipotecarios volvieron a verse fuertemente afectadas y solo representaron el 7,9% del total.
  • Las operaciones se redujeron a su mínima expresión, quedando circunscriptas a compras de oportunidad y a aquellas que no pudieron ser postergadas.
  • La contracara de la fuerte caída en la demanda continúa siendo el aumento exponencial desde marzo del 2018 del stock de propiedades ofrecidas. Con el mes de enero, se acumulan 23 meses de crecimiento mensual sin interrupción de la oferta de departamentos. Este mes se publicaron -en promedio- más de 90.000 departamentos en la C.A.B.A., lo que implicó un crecimiento interanual del 37,2%. La tasa de crecimiento del stock mensual de departamentos aumentó un 1,4%.
  • El crecimiento ininterrumpido del stock de departamentos sin vender y la caída en la demanda generan una doble presión para la caída de los precios. En los últimos meses se observó una aceleración en la retasación de los inmuebles publicados. Tanto los datos de Reporte Inmobiliario como los de ZonaProp revelaron un proceso de aceleración de la caída de los precios (-4,4% y -2,2% interanual, respectivamente). Por otro lado, los precios de cierre de las operaciones se encuentran entre un 7,5 y 15% por debajo del valor de publicación, es decir, bastante por encima del 5% histórico.
  • Los costos de la construcción medidos en dólares acumularon en diciembre una caída del 40% en relación a mayo de 2018 y de un 51% en relación al máximo de mayo 2017, y se encuentran en niveles mínimos de los últimos 11 años.
  • La reinstauración de las regulaciones cambiarias y el impuesto del 30% a la compra de divisas plantean un nuevo escenario que modifica los principales componentes que influyen en la toma de decisiones en el sector. Por un lado, el límite a la compra de dólares hizo reaparecer el spread entre el tipo de cambio oficial y los paralelos, lo que activa las expectativas de devaluación. Por otro lado, el impuesto del 30% impacta directamente en el poder adquisitivo de los salarios medidos en dólares, debilitando otro factor de demanda en el sector.
  • El impacto pleno del recrudecimiento de los controles cambiarios -tanto a personas físicas como jurídicas- recién logró contener y revertir la formación de activos externos en diciembre, mostrando una FAE negativa por primera vez desde el blanqueo de 2016. Si bien esto es a priori positivo porque refuerza las reservas del BCRA, puede impactar negativamente en el sector de real estate, al sustraer un fuerte componente de la demanda.
  • La reinstauración de la obligatoriedad de liquidar divisas y la anticipación al aumento de retenciones dinamizaron aun más la liquidación de divisas por parte del sector agroexportador. Este proceso puede constituirse como un factor de impulso a la debilitada demanda de inmuebles, aunque su efecto puede verse atenuado por la modificación en la alícuota de retenciones.
  • La predisposición para la compra de bienes durables (automóviles y casas) empeoró fuertemente durante enero para la C.A.B.A, cayendo un 15,2% mensual, en un contexto default selectivo y donde el grueso de las medidas económicas de la nueva gestión ya eran conocidas.

2. Escrituras

Para analizar la dinámica de la demanda tomamos como aproximación las operaciones efectivamente realizadas a través de escrituras traslativas de dominio en el ámbito de la C.A.B.A. Los datos de diciembre mostraron -una vez más- la gravedad de la coyuntura que atraviesa actualmente el mercado inmobiliario. Más aún, estos datos incorporan el efecto pleno de la reinstauración del “cepo” de USD 200 por mes, pero no el del denominado Impuesto PAIS, que entró en vigencia recién hacia fines de diciembre. En un entorno de extrema volatilidad e incertidumbre, durante diciembre los actores continuaron con la estrategia de prorrogar las decisiones de compra de bienes durables. Asimismo, dado que el grueso de las operaciones se realizó sin financiamiento, los compradores ante la volatilidad cambiaria, el tipo de cambio alto y las devaluaciones periódicas, quieren hacer valer sus dólares con ofertas muy agresivas. Los vendedores, por su lado, no están dispuestos a convalidar la baja de precio y en ese contexto las operaciones se redujeron a su mínima expresión, quedando circunscriptas a compras de oportunidad y a aquellas de imposible postergación.

Con todo, en diciembre se realizaron 3265 escrituras, lo que representa una caída de casi 30% en relación al mismo mes del año anterior y marca nuevamente el peor registro histórico para ese mes de cada año. Con este dato se acumulan 19 meses consecutivos de caídas interanuales en la cantidad de operaciones. Sin lugar a dudas, las nuevas medidas cambiarias de la gestión anterior y de la nueva llevaron a un recrudecimiento de la crisis del sector.

Gráficos 1 y 2. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A

Así, la crisis actual ya superó en duración a la del 2001 y a la de 2008/9, siendo solamente superada en gravedad al período posterior a la instauración de las restricciones cambiarias (“cepo”) de 2011. En dicha oportunidad, se habían acumulado 26 meses de caída interanual en la cantidad de escrituraciones.

El año 2019 cerró con 33.443 escrituras, superando en gravedad al año 2014 y marcando el peor nivel de actividad en el sector desde que se tiene registro. La cantidad de escrituraciones en 2019 cayó un 40,1% con respecto al año 2018.

Gráficos 3. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A

La volatilidad cambiaria que comenzó a mediados de año 2018 impactó fuertemente en las operaciones realizadas con créditos hipotecarios. En diciembre se realizaron solamente 258 operaciones de este tipo. Si observamos el eje derecho de Gráfico N° 4 -es decir, el porcentaje que representan las realizadas con crédito sobre el total de operaciones- el dato de diciembre arrojó un 7,9%, situándose nuevamente mínimos históricos.

Gráfico 4. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A

3. Oferta

Como venimos indicando en números previos del Radar, la contracara de la notoria caída en la demanda -las escrituraciones- sigue siendo el aumento exponencial desde marzo del 2018 del stock de propiedades ofrecidas. Con el mes de enero, se acumulan 23 meses de crecimiento mensual ininterrumpido de la oferta de departamentos. Este mes, se publicaron -en promedio- más de 90.000 departamentos en la C.A.B.A., lo que implicó un crecimiento interanual del 37,2%. La tasa de crecimiento del stock mensual de departamentos aumentó un 1,4%. Si bien es cierto que un porcentaje de los departamentos en venta en el stock actual está duplicado, la tendencia creciente en la acumulación de stock sin vender es indiscutible.

Otra de las novedades que señalamos respecto a esta coyuntura crítica es que la oferta no se retrajo. El comportamiento estilizado de retirar la propiedad de la venta en período de elecciones o de crisis (ambas características estuvieron presentes en el 2019), obedecía a la estrategia de wait and see por parte de los propietarios. La actual coyuntura muestra que mes a mes aumenta sensiblemente el stock de propiedades en venta y esto tiende a presionar fuertemente sobre los precios.

Gráficos 5 y 6. Fuente: elaboración propia en base a datos de ZonaProp

4. Precios

Los últimos datos disponibles indican una caída interanual de las operaciones de compraventa del 29,9% y un aumento de la oferta de departamentos del 37,2%: el resultado de esta combinación de factores es un efecto de doble presión para que el precio de los inmuebles disminuya.

Luego de más de un año de estancamiento o de leves caídas en los valores de publicación -precios de lista-, los valores comienzan a mermar en forma más significativa. La dinámica anterior estaba explicada por dos factores: por la fuerte reticencia de los propietarios a bajar el precio de publicación de sus propiedades y por los inconvenientes existentes a la hora de tasar una propiedad con el método del valor venal, que toma como referencia los precios de lista de propiedades que no se logran vender.

Gráfico 7. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Reporte Inmobiliario

En la comparación interanual, los datos de ZonaProp muestran 5 meses de caídas consecutiva, con una caída interanual en los precios para el mes de diciembre del 2,2%. Por lo tanto, de acuerdo a los datos de este portal, la disminución de los precios continúa acelerándose mes a mes. Por su lado, los datos de Properati muestras una acumulación de 8 caídas interanuales consecutivas (0,87% en diciembre). Finalmente, Reporte Inmobiliario mostró en diciembre una aceleración en la caída interanual, pasando 2,5% al 4,4%.

Gráfico 8. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de ZonaProp y Properati

A nivel mensual, los datos comienzan a mostrar mayor homogeneidad: con octubre, ZonaProp revela 10 meses de caídas consecutivas, mientras que los datos de Properati muestran un comportamiento más errático. Los últimos informes Index de ZonaProp constatan que las retasaciones de los inmuebles publicados se están acelerando.

Gráfico 9. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de ZonaProp, Properati y Reporte Inmobiliario

Con todo, desde agosto del año 2018 se evidencia un aumento del diferencial entre valor de publicación y precio de cierre de las operaciones, pasando de un promedio histórico del 5% a un valor que oscila en la actualidad entre el 7,5% y el 15% por debajo del precio de publicación. Por supuesto este spread es mayor en los casos donde el inmueble ya lleva muchos meses publicados y varía fuertemente según los barrios.

Además del efecto que tienen sobre los precios tanto la caída de la demanda como el aumento de la oferta, es importante monitorear el costo de la construcción medido en dólares. Este es un factor central dado que, en tanto y en cuanto persista la caída en los costos de las unidades en pozo y se incorporen a la venta, esto debería presionar sobre el precio de los departamentos usados. Desde las devaluaciones de mayo de 2018 y las posteriores al resultado de las P.A.S.O., se observa una fuerte caída en los costos de la construcción, que continúa hasta hoy. Según Reporte Inmobiliario, desde mayo de 2018 los costos en USD cayeron un 40% y un 51% desde el máximo de mayo 2017 y se encuentran en niveles mínimos de los últimos 11 años. El dato de diciembre marcó un nuevo récord.

Gráfico 10. Fuente: Elaboración propia en base a datos disponibles del portal Reporte Inmobiliario

Finalmente, uno de los indicadores de sobrevaluación de los inmuebles se revela en la caída en la rentabilidad de los alquileres. Durante diciembre de 2019 y de acuerdo a los datos de ZonaProp, la rentabilidad bruta del alquiler se mantiene en el 2,8% anual, es decir, cercana a un nuevo mínimo histórico. Reporte Inmobiliario -por su parte- nos muestra una renta bruta menor, de -2,5% anual.

Gráfico 11. Fuente: Elaboración propia en base a datos disponibles del portal ZonaProp

5. Expectativas

La definición de los lineamientos económicos de la nueva administración mantuvo en vilo durante diciembre al mercado inmobiliario, que ya se encontraba operando en niveles mínimos históricos. La profundización del control de cambios hacia fines de octubre logró cierta pax cambiaria, condición necesaria pero no suficiente para reactivar el sector. El nuevo esquema de regulación cambiaria ha vuelto a poner en escena ciertos determinantes que afectan la toma de decisiones a la hora de definir la compra de bienes durables, como el límite y el impuesto al 30% a la compra de dólares, la obligatoriedad de liquidar divisas por parte de los exportadores y la suba de retenciones al sector agroexportador.

En efecto, una de las consecuencias directas de la reinstauración de los límites a la compra de moneda extranjera y el denominado impuesto PAIS ha sido el resurgimiento de las brechas entre el tipo de cambio oficial, el “blue” y el denominado “contado con liquidación”. Si bien es cierto que en este segmento operan, por lo general, los agentes económicos más grandes o más sofisticados, un aumento sostenido y alto de la brecha constituye una señal de atraso cambiario y contribuye a la formación de expectativas de devaluación. Luego de la reinstauración de los controles, el spread pasó de ser insignificante o negativo a superar casi el 40%. En un escenario de relativa pax cambiaria, durante enero el spread promedio fue del 39,8%, encendiendo las alertas sobre la sostenibilidad del tipo de cambio vigente.

La combinación del “cepo” y el impuesto a la compra de divisas genera en una merma del poder adquisitivo de los salarios medidos en dólares, pero -sobre todo- supone una clara restricción sobre un componente central de la demanda en el sector inmobiliario, reeditando a su vez el debate sobre la sostenibilidad de los niveles actuales de precios en el sector.

Gráfico 12. Fuente: Elaboración propia en base a datos de BCRA y Ámbito Financiero.

Otra de las variables que monitoreamos para este informe es la política de liquidación de divisas, a raíz del impacto que tiene sobre el mercado inmobiliario. En efecto, uno de los principales drivers históricos de la demanda del sector han sido las divisas generadas por el agro, que tienden a volcarse a la adquisición de bienes durables como reserva de valor.

El levantamiento de la obligatoriedad de liquidar divisas de la gestión anterior había generado un retraso significativo en dicho proceso, llegando al mínimo de 9 años. El dato de diciembre mostró un máximo histórico para ese mes, debido a la estrategia de adelantar liquidación de divisas en la expectativa de un aumento en las retenciones. De esta forma, diciembre cerró con una liquidación de USD 2.223 millones para el complejo oleaginoso-cerealero. Esto representa un aumento del 113% con respecto al mismo mes de 2018, marcando el mejor registro desde el año 2003. De esta forma, 2019 cierra como el quinto mejor año desde 2003, recuperando el terreno perdido de comienzo de año. No obstante ello, la suba de retenciones al sector, probablemente limite -en parte- el impacto positivo sobre el mercado inmobiliario.

Gráficos 13 y 14. Fuente: elaboración propia en base a datos CIARA - CEC.

Otro dato clave para medir la presión sobre el mercado cambiario y las expectativas es la formación de activos externos (FAE). El recrudecimiento de los controles cambiarios -iniciado por la gestión anterior y continuado por la actual- logró contener la formación de activos externos desde el mes de noviembre. De esta forma, en diciembre y por primera vez desde el blanqueo de 2016, la FAE total fue negativa. El contraste es contundente respecto del “cepo” de hasta USD 10.000 que no había logrado contener la vertiginosa búsqueda de dolarización de activos: mientras en octubre de 2019 la FAE fue negativa en USD 4.125 millones, en diciembre fue positiva en 154 millones. Como ya señalamos, si bien este instrumento logró contener la hemorragia de dólares, el “cepo” y el nuevo impuesto del 30% a la compra de divisas afectan directamente al sector a través de la disminución del poder adquisitivo de los salarios medidos en dólares. El año 2019 cierra como el segundo peor año de la historia (luego del año 2018), con una FAE anual de 26.865 millones de dólares, lo que implica valores mensuales promedio de USD 2239 millones.

Por último, y para proveer un panorama de las expectativas del sector, tomamos como referencia el Índice de Confianza del Consumidor que publica todos los meses la Universidad Torcuato Di Tella (UTDT) que se construye a partir de la realización de encuestas a consumidores e incluye una las preguntas clave para nuestro objetivo, orientada al consumo de bienes durables (“¿Cree que es un buen momento para realizar compras más importantes como autos, o para cambiar de casa?”).

En términos agregados y a nivel nacional, en enero, en un contexto donde la mayor parte de los lineamientos económicos de la nueva gestión ya se habían anunciado, la predisposición para la compra de bienes durables mejoró un 5,5% en relación a diciembre y un 15,5% en términos interanuales. Estos guarismos continúan mostrando una predisposición de adquirir bienes durables comparables con los vigentes durante las más severas crisis argentina, como la de 2001, la crisis internacional de 2007/2009 y el período de controles cambiarios más estrictos de 2011/2013.

Gráfico 15. Fuente: ICC, UTDT.

Una mirada más precisa del ICC a nivel de la C.A.B.A. y con apertura en el subíndice “Automóviles y Casas”, nos permite afirmar que la predisposición para la compra de bienes durables que requieren mayor inversión empeoró fuertemente durante enero, marcando una caída mensual 17,8%. A pesar de ello, con el dato de enero se acumulan 6 meses de crecimiento interanual consecutivos, marcando en dicho mes un crecimiento del 15,2% interanual. Sin embargo, estos valores continúan en registros mínimos históricos.

Gráfico 16 Fuente: ICC, UTDT.


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