Radar Inmobiliario N°12 - Marzo 2020


12 de abril 2020

Informe especializado en el análisis las principales variables del mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires.

Radar Inmobiliario 12 - Marzo 2020 - Fabián Achával Propiedades

1. Reflexiones iniciales y síntesis

  • El aislamiento/distanciamiento social, obligatorio y preventivo decretado por el Poder Ejecutivo -que comenzó a regir el 20 de marzo de 2020 como respuesta frente al avance de la pandemia de COVID-19/coronavirus- paralizó la actividad inmobiliaria al 100%. Ya días antes de ser decretado el confinamiento, el Registro de la Propiedad Inmueble de la C.A.B.A. había dejado de operar -incluso bajo el formato digital-, razón por la cual, las pocas operaciones que estaban en marcha no se pudieron concretar.
  • Este cierre se dió sobre un sector que ya se encontraba en estado agónico. En efecto, losregistros de escrituras mensuales venían mes a mes marcando mínimos históricos y el año 2019 había cerrado como aquel con menor cantidad de operaciones registradas de la historia.
  • Hasta febrero de este año, la crisis inmobiliaria podía ser explicada únicamente por factores domésticos con componentes fuertemente idiosincráticos. Desde ahora, se suman a este escenario diversos elementos del contexto internacional: shock en el mercado de capitales y en los flujos de capitales internacionales, shock en el precio de los commodities, depresión del comercio internacional, en un contexto donde la principal potencia del mundo -EEUU pasó de estar en mínimo histórico de desempleo a niveles similares a los de la crisis de 1929.
  • Asimismo, la pandemia de COVID-19 está impactando de lleno en la economía del país y se erige como un shock de oferta negativo (con primeras y segundas vueltas), como un shock de demanda negativo, operando por el lado de los ingresos. Tanto el shock internacional, como los internos de oferta y demanda, impactan fuertemente en la macroeconomía, los ingresos y las expectativas en general y es de esperarse que hagan lo propio sobre un ya crítico sector inmobiliario.
  • En este contexto, los últimos datos disponibles -febrero- no reflejan la coyuntura actual del sector y los analizamos exclusivamente a efectos de discutir algunas conclusiones básicas. A pesar de ello hay datos más recientes que sumaremos a efectos de contribuir a pensar con realismo el delicado escenario.
  • Antes de la crisis del COVID-19, la explicación de la gravedad de la crisis inmobiliaria yacía en las siguientes variables: a) ausencia de un sendero estable de tipo de cambio, b) caída del poder de compra de los salarios medidos en dólares, c) desaparición de las hipotecas (y consecuente sustracción de un fuerte componente de la demanda), d) deterioro en el nivel de expectativas, e) la regulación a la compra de dólares (“cepo”), f) impuesto del 30% para la compra de divisas, g) aumento del impuesto a los bienes personales (lo que desincentiva la inversión en propiedades) y -finalmente- h) suba de retenciones al agro, lo que también restringe un componente de la demanda que vertía el exceso de divisas al sector del real estate.
  • La vía directa por la cual el COVID-19 impacta en el sector inmobiliario es evidente: sin desplazamiento de personas, los actores que intervienen en las operaciones no pueden llevarlas a cabo, de modo que no se producen ni compraventas ni alquileres. Las vías indirectas operan a través de la profundización de shocks sobre las variables que analizamos en el punto anterior: mayor volatilidad del tipo de cambio (o de la brecha), mayor deterioro del salario real en dólares y fortísimo deterioro de las expectativas.
  • Si tuviéramos que esbozar algún dato “positivo” con esta coyuntura, deberíamos llamar la atención sobre el hecho de que el actual contexto internacional pone al equipo económico del gobierno nacional en mejores condiciones para renegociar la deuda externa. Entendemos por este proceso a aquel vinculado a la posible extensión del período de gracia para el repago y una mayor quita de la deuda. Esto podría ser clave una vez que se reactive la economía para tener una menor escasez de dólares, lo que a su vez podría permitir un mayor nivel de estabilidad cambiaria, mayor nivel de actividad (por el mayor espacio fiscal) y –quizás– hasta permitiría relajar en cierta medida algunos controles cambiarios (aunque esto sería en el mediano plazo).
  • Respecto a lo señalado, es también auspicioso el saldo comercial del primer bimestre. A pesar de la caída de los precios de las commodities y el fuerte deterioro del comercio internacional a escala global, el saldo comercial para dicho periodo, exhibió un superávit de 2.151 millones de dólares. Esto se explica, en parte, por la caída de las importaciones que resulta de la tendencia recesiva que arrastraba la economía a principios de 2020. Esta situación -de concretarse una buena negociación con los acreedores- puede constituir una relativa fortaleza para proyectar el escenario de divisas y reservas a futuro.
  • A la luz del contexto actual, los últimos datos disponibles sobre cantidad de operaciones -las escrituras- quedan relativamente desactualizados para producir un análisis concluyente. Los datos con los que se cuenta permiten señalar, sin embargo, la continuidad de una clara tendencia: las operaciones se redujeron a su mínima expresión y quedaron circunscriptas a compras de oportunidad y a aquellas que no pudieron ser postergadas.
  • Por el contrario, una visión más ajustada al estado actual de la demanda se puede encontrar en los datos de visitas a los principales portales buscadores de inmuebles: estas muestran caídas de entre un 40 y 50% en relación a promedios mensuales anteriores y marcan la pauta futura de los niveles de actividad una vez que termine el confinamiento.
  • La contracara de la fuerte caída en la demanda continúa siendo el aumento exponencial del stock de propiedades ofrecidas desde marzo del 2018. Con el mes de marzo de 2020, se acumulan 22 meses de crecimiento interanual sin interrupción de la oferta de departamentos. En dicho mes se publicaron -en promedio- más de 90.858 departamentos en la C.A.B.A., lo que implicó un crecimiento interanual del 28,2%.
  • El crecimiento ininterrumpido del stock de departamentos sin vender y la reducción en la cantidad de operaciones generan una doble presión para la caída de los precios. En los últimos meses, se puede observar una aceleración en la retasación de los inmuebles publicados. Tanto los datos de Reporte Inmobiliario como los de ZonaProp revelan un proceso de caída de los precios en franca aceleración. El dato de Reporte Inmobiliario es el más contundente, al marcar una caída del 8,8% internanual en febrero de 2020.
  • Por otro lado, los precios de cierre de las operaciones se encuentran entre un 10 y 15% por debajo del valor de publicación, es decir, bastante por encima del 5% histórico. Desde el lado estrictamente inmobiliario, entendemos también que la profundización de la crisis por el COVID-19 va a acelerar la caída de los precios de los inmuebles, quizás no tanto por el lado de la demanda -que ya estaba haciendo ofertas muy agresivas-, pero sí por el lado de los vendedores, que seguramente estarán más abiertos a re-publicar sus departamentos en precios más ajustados.
  • Los costos de la construcción medidos en dólares cayeron un 29,7% desde mayo de 2018, un 42,7% desde el máximo de mayo 2017 y se encuentran en niveles mínimos de los últimos 11 años.
  • Es probable que el nuevo escenario que plantea el COVID-19 impacte fuertemente en las expectativas, pero aún no se ve reflejado en las principales variables que habitualmente recogemos en este informe por el retraso que existe en la publicación de los datos.
  • Como anticipo del nivel de actividad a nivel agregado, cabe señalar el comportamiento de los despachos de cemento publicados por la Asociación de Fabricantes de Cemento Portland (AFCP). A pesar de que este no es un dato que relevemos regularmente en este informe, creemos pertinente destacarlo para comprender el contexto doméstico y el escenario macroeconómico que inciden decisivamente en la actividad inmobiliaria. Los despachos de cemento cayeron en marzo un 46,5% respecto al mismo mes del año anterior, mientras que las entregas fueron un 26,8% menores a las de febrero. Asimismo, en marzo, la capacidad instalada de las empresas que conforman la AFCP registró un uso que apenas superó el 39%. Este desempeño profundiza la caída que comenzó con la recesión iniciada en 2018. De este modo, la caída prevista por el sector para este año (-20,5%) parece casi una expresión de deseo.
  • La combinación del “cepo”, el impuesto a la compra de divisas, la incertidumbre respecto de la negociación de la deuda externa y el impacto de la cuarentena sobre la economía han recalentado la brecha entre los tipos de cambios paralelos y el oficial, llegando a un máximo de casi el 40% para el caso del contado con liquidación.
  • Estos niveles de spread encienden las alertas sobre la sostenibilidad de este nivel de tipo de cambio.
  • El impacto pleno del recrudecimiento de los controles cambiarios -tanto a personas físicas como jurídicas- ha logrado contener plenamente la formación de activos externos en febrero, alcanzando solo los 114 millones de dólares en dicho mes. Si bien esto es a priori positivo porque refuerza las reservas del BCRA, impacta negativamente en el sector de real estate al sustraer un fuerte componente de la demanda.
  • La liquidación de divisas para el complejo oleaginoso-cerealero fue del USD 1060 Millones, el menor nivel de liquidaciones en 11 años por una suma de factores que incluyen: a) el adelantamiento de liquidaciones hacia fines de 2019 y b) el impacto de la pandemia de COVID-19, tanto a nivel de precio de los commodities como en problemas a lo largo de la cadena logística.
  • La predisposición para la compra de bienes durables (automóviles y casas) cayó fuertemente durante marzo para la C.A.B.A, reduciéndose un 9,2% a nivel mensual. Dicho guarismo aún no captura plenamente el impacto del COVID-19.

2. Escrituras

Los datos de febrero -como señalamos en el resumen inicial- muestran una coyuntura que ya no está vigente por el impacto -aun imposible de mensurar en su real magnitud- de la crisis por la pandemia de coronavirus. Es decir, que deberán ser reinterpretados y revisados a la luz de la nueva realidad que vaya tomando forma en los meses venideros, tanto a nivel nacional como internacional.

En un entorno de extrema volatilidad, riesgo país creciente e incertidumbre sobre el desarrollo de la renegociación de la deuda externa, durante el mes de febrero los actores continuaron con la estrategia de prorrogar las decisiones de compra de bienes durables, en un mes donde por motivos estacionales ya suelen realizarse pocas operaciones.

Como venimos señalando, los compradores, ante coyuntura signada por un tipo de cambio alto, volatilidad cambiaria y devaluaciones periódicas, quieren hacer valer sus dólares con ofertas muy agresivas. Los vendedores, por su lado, no están dispuestos a convalidar la baja de precio y en ese contexto las operaciones se redujeron a su mínima expresión, quedando circunscriptas a compras de oportunidad y a aquellas de imposible postergación.

Con todo, en febrero se realizaron 1417 escrituras, lo que representa una caída del 33,8% en relación a febrero del año anterior, casi igualando la cantidad de operaciones que se realizaron en febrero de 2002, es decir, en el peor momento del proceso de salida de la convertibilidad. Con este dato, se acumulan 21 meses consecutivos de caídas interanuales en la cantidad de operaciones. Sin lugar a dudas, el sendero de mayor estabilidad no fue suficiente para contrarrestar los efectos negativos del “cepo”, los tipos de cambios múltiples (sobre todo sus spreads en relación al tipo de cambio oficial) y la incertidumbre sobre las negociaciones de la deuda. Todo esto llevó a una contundente profundización de la crisis del sector.

Gráfico 1. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A

Como venimos señalando a lo largo de las publicaciones del Radar, la crisis actual ya superó en duración a la del 2001 y a la de 2008/9, siendo solamente sobrepasada en gravedad por el período posterior a la instauración de las restricciones cambiarias (“cepo”) de 2011. En dicha oportunidad, se habían acumulado 26 meses de caída interanual en la cantidad de escrituraciones. Con el impacto que muy probablemente tenga la pandemia de COVID-19 sobre los datos de los meses de marzo y abril (suponiendo que la cuarentena terminase ese mes), sobre la economía y sobre los ingresos, sin lugar a dudas, esta crisis del sector será la más profunda y de más larga duración.

Por el lado de las operaciones con crédito, en enero se realizaron tan solo 115 bajo esa modalidad, marcando así el segundo peor registro luego de aquel del mes pasado. Este nivel de operaciones con crédito ha representado tan solo el 8,1%,del total de y se sitúa nuevamente mínimos históricos.

Gráfico 2. Fuente: Elaboración propia a partir de información recolectada por el Colegio de Escribanos de la C.A.B.A

Con el objeto de tener alguna aproximación al estado actual de la demanda de inmuebles o el “humor” de los compradores, hemos analizado las visitas a los principales portales de búsqueda inmobiliaria del país. Como puede observarse en el gráfico N°3, la caída de las visitas entre enero y marzo de 2020 para todos los principales portales -considerados en forma agregada- es del 40%. Se trata de un “piso” de caída, dado que enero es un mes estacionalmente bajo de visitas por las vacaciones. De hecho, las visitas de Zonaprop para el mes de marzo fueron tan solo de 3,06 millones, mientras que el promedio mensual de visitas reportado por ellos es de 6,5millones, lo que representa una caída del 53%. La reducción de las consultas es aún mayor y se estima en un 80%.

Gráfico 3. Fuente: Elaboración propia a partir de información extraída de similarweb.com

3. Oferta

Como hemos venido señalando hace tiempo, la contracara de la notoria caída en las operaciones ha sido el aumento exponencial –desde marzo del 2018– del stock de propiedades ofrecidas. Durante marzo el stock de departamentos a la venta en C.A.B.A. alcanzó los 90.858, lo que representa un crecimiento interanual del 28,2%. Esto implica una acumulación de 22 meses de crecimiento interanual sin interrupción de la oferta de departamentos.

Si bien es cierto que en el stock referido es probable que exista un porcentaje de inmuebles duplicado, la tendencia creciente en la acumulación de propiedades sin vender es indiscutible. Como referencia, se puede tomar el estudio de Soledad Balayán que, para el mes de enero de 2020 y tomando la totalidad de departamentos usados en venta en las Cañitas, indica que la duplicación de avisos puede alcanzar el 17%.

Los datos siguen mostrando que la oferta de inmuebles no se retrae. El comportamiento estilizado de retirar la propiedad de la venta en período de crisis, solía obedecer a la estrategia de wait and see por parte de los propietarios. La actual coyuntura muestra que mes a mes aumenta sensiblemente el stock de propiedades en venta y esto presiona fuertemente sobre los precios.

Gráficos 4 y 5. Fuente: elaboración propia en base a datos de ZonaProp

4. Precios

Los últimos datos disponibles indican una caída interanual en las operaciones de compraventa que alcanza el 33,8% y un aumento de la oferta de departamentos del 28,2%: combinación de factores tiene como resultado un efecto de doble presión para que el precio de los inmuebles disminuya.

Luego de más de un año de estancamiento o de leves caídas en los valores de publicación -precios de lista-, se observa que los valores comienzan a caer en forma más significativa. La dinámica anterior estaba explicada por dos factores: a) la fuerte reticencia de los propietarios a bajar el precio de publicación de sus propiedades y b) los inconvenientes existentes a la hora de tasar una propiedad con el método del valor venal (que toma como referencia los precios de lista de propiedades que no se logran vender). Esto implica que, en la actualidad, los tasadores tienen el desafío de establecer un valor de publicación en base a un stock de departamentos comparables que no se venden y que, en buena medida, están fuera de precio.

Gráfico 6. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de Reporte Inmobiliario

En la comparación interanual, los datos de ZonaProp muestran 8 meses de caída consecutiva, con un valor interanual en relación a los precios del mes de marzo del orden del -2,8%. Por lo tanto, de acuerdo a los datos de este portal, la disminución de los precios se está acelerando mes a mes. Finalmente, los datos de Reporte Inmobiliario (que se actualizan en forma trimestral) mostraron en febrero una contundente caída interanual del -8,8%, marcando a su vez una aceleración en la dinámica descendente en los valores de publicación.

Gráfico 7. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de ZonaPropy Properati

A nivel mensual, los datos comienzan a mostrar mayor homogeneidad: incluyendo a marzo, ZonaProp muestra una acumulación de 13 meses de pequeñas caídas consecutivas.

Gráfico 8. Fuente: Elaboración propia a partir de la información de ZonaProp, ProperatiyReporte Inmobiliario

Con todo, desde agosto del año 2018 se evidencia un aumento del diferencial entre valor de publicación y precio de cierre de las operaciones, pasando de un promedio histórico del 5% a un valor que oscila en la actualidad entre el 10% y el 15% por debajo del precio de publicación. Por supuesto, este spread es mayor en los casos donde el inmueble ya lleva muchos meses publicado y, además, varía fuertemente según los barrios.

Entendemos también que la profundización de la crisis por el COVID-19 va a acelerar la caída de los precios de los inmuebles; quizás, no tanto por el lado de la demanda -que ya estaba haciendo ofertas muy agresivas-, pero sí por el lado de los vendedores, que seguramente estarán más predispuestos a re-publicar sus departamentos en precios más ajustados.

Otro indicador que nos muestra que los actuales valores de publicación no se alinean con la actual coyuntura del mercado es el costo de la construcción medido en dólares. Este es un factor central dado que, en tanto y en cuanto persista la caída en los costos de las unidades en pozo y ese stock se incorpore a la venta, esto debería presionar sobre el precio de los departamentos usados. Desde las devaluaciones de mayo de 2018 y las posteriores al resultado de las P.A.S.O., se observa una fuerte caída en los costos de la construcción, que continúa hasta hoy. Según Reporte Inmobiliario, los costos en USD cayeron un 29,7% y un 42,7% desde mayo de 2018 y el máximo de mayo 2017, respectivamente, y se encuentran en niveles mínimos de los últimos 11 años.

Gráfico 9. Fuente: Elaboración propia en base a datos disponibles del portal Reporte Inmobiliario

Finalmente, otro de los indicadores para analizar la sobrevaluación de los inmuebles es la caída en la rentabilidad de los alquileres. Durante marzo de 2020 -de acuerdo a los datos de ZonaProp-, la rentabilidad bruta acumula una nueva baja y se sitúa en el 2,5% anual, es decir, que marca un nuevo mínimo histórico. Con estos guarismos, la rentabilidad neta de los alquileres rondaría aproximadamente el 1,5%.

Gráfico 10. Fuente: Elaboración propia en base a datos disponibles del portal ZonaProp

5. Expectativas

Aún no es posible conocer el impacto de este nuevo escenario que ha planteado el COVID-19 en las principales variables que habitualmente recogemos en este apartado, a raíz del retraso que existe en la publicación de los datos.

La combinación del “cepo”, el impuesto a la compra de divisas, la incertidumbre respecto de la negociación de la deuda externa y el impacto de la cuarentena sobre la economía recalentó la brecha entre los tipos de cambios paralelos y el oficial, que ha llegado a un máximo de casi el 40% para el caso del contado con liquidación.

Dado el “cepo”, esta brecha genera en una merma del poder adquisitivo de los salarios medidos en dólares, pero -sobre todo- supone una clara limitación sobre un componente central de la demanda en el sector inmobiliario, reeditando a su vez el debate sobre la sostenibilidad de los niveles actuales de precios en el sector.

A su vez, estos niveles de spread encienden las alertas sobre la sostenibilidad de este nivel de tipo de cambio.

Gráfico 11. Fuente: Elaboración propia en base a datos de BCRA y Ámbito Financiero.

Otra de las variables que monitoreamos para este informe es la política de liquidación de divisas, dado el impacto que tiene sobre el mercado inmobiliario. En efecto, uno de los principales drivers históricos de la demanda del sector han sido las divisas generadas por el agro, que tienden a volcarse a la adquisición de bienes durables como reserva de valor.

La liquidación de divisas para el complejo oleaginoso-cerealero fue de USD 1060 millones, esto es, el menor nivel de liquidaciones en 11 años. En parte, ello se debió a 1) la estrategia de adelantamiento de liquidaciones de fines del año 2019, a 2) las bajas de los precios internacionales por la crisis internacional del COVID-19 y a 3) problemas lo largo de la cadena logística que comenzaron a producirse por la misma razón.

Gráficos 12. Fuente: elaboración propia en base a datos CIARA (Cámara de la Industria Aceitera de la República Argentina) - CEC (Centro Exportador de Cereales).

Otro dato clave para medir la presión sobre el mercado cambiario y las expectativas es la formación de activos externos (FAE). El recrudecimiento de los controles cambiarios ha logrado contener la hemorragia de dólares y sin lugar a dudas ayudó a disminuir la volatilidad del tipo de cambio. El dato de febrero de 2020 mostró que la FAE fue tan solo de 114 millones de dólares, lo que representa una significativa caída. No obstante ello, el “cepo” y el nuevo impuesto del 30% a la compra de divisas afectan directamente al sector inmobiliario debilitando la demanda, a través de la disminución del poder adquisitivo de los salarios medidos en dólares.

Gráficos 13. Fuente: elaboración propia en base a datos del BCRA.

Por último y para proveer un panorama de las expectativas del sector, tomamos como referencia el Índice de Confianza del Consumidor que publica todos los meses la Universidad Torcuato Di Tella (UTDT) y que se construye a partir de la realización de encuestas a consumidores e incluye una las preguntas clave para nuestro objetivo, orientada al consumo de bienes durables (“¿Cree que es un buen momento para realizar compras más importantes como autos, o para cambiar de casa?”).

En términos agregados y a nivel nacional, en marzo la predisposición para la compra de bienes durables empeoró un 5,6% en relación a febrero. En la comparación interanual se acumulan 7 meses de suba interanual, con una suba de casi el 18% en marzo.

Pese a ello, estos guarismos continúan mostrando una predisposición de adquirir bienes durables comparables con los vigentes durante las más severas crisis argentina, como la de  2001, la crisis internacional de 2007/2009 y el período de controles cambiarios más estrictos de 2011/2013.

Gráfico 14. Fuente: ICC, UTDT.

Una mirada más precisa del ICC a nivel de la C.A.B.A. y con apertura en el subíndice “Automóviles y Casas” nos permite señalar que la predisposición para la compra de bienes durables que requieren mayor inversión bajó fuertemente en marzo, marcando una caída del 9,2% en relación a febrero. Pese a ello, en la comparación interanual se acumulan 8 meses de crecimiento consecutivos, con un aumento del 1,8% interanual en aquel mes. Sin embargo, estos valores continúan en registros mínimos históricos y es probable que se vean severamente afectados por el impacto de las consecuencias de la pandemia de COVID-19.

Gráfico 15. Fuente: ICC, UTDT.Hasta febrero de este año, la crisis inmobiliaria podía ser explicada únicamente por factores domésticos con componentes fuertemente idiosincráticos. Desde ahora, se suman a este escenario diversos elementos del contexto internacional: shock en el mercado de capitales y en los flujos de capitales internacionales, shock en el precio de los commodities, depresión del comercio internacional, en un contexto donde la principal potencia del mundo -EEUU pasó de estar en mínimo histórico de desempleo a niveles similares a los de la crisis de 1929.


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